5.代理権の公開
カリフォルニア代理権公開法は、代理人に4戸以下の居住用物件の1年以上の売買・賃貸に関する取引における代理関係を公開することを要求している。
法律によって要求されている代理権の公開書式はライセンス保持者が不動産取引において本人に負っている債務を公開説明し義務を記述説明するものである。
(1)代理関係
カリフォルニアの不動産法の下では、不動産取引において3つの代理関係がある。売主だけの代理、買主だけの代理、双方代理である。
買主代理権は買主だけの代理人になれる不動産仲介であり、売主の代理権はない。
(2)代理関係の公開に必要とされる3つの段階
<公開> 代理権公開書式を必要とする売主・買主に与える。
ａ．元付業者
元付業者は、代理権公開書式を媒介合意に入る前にできるだけ早く売主に渡さなければならない。
ｂ．客付業者
客付業者は、代理権公開書式を買主が購入のための申込書に署名する前にできるだけ早く買主に渡さなければならない。客付業者は代理権公開書式を購入申込書を提出する前にできるだけ早く売主に渡さなければならない。
<選択> 取引のための代理関係を選ぶ
ａ．元付業者
元付業者はできるだけ早く、売主に対して、元付業者が売主の代理人として専属的か、売主・買主を代理する双方代理かを、公開しなければならない。
ｂ．客付業者
客付業者は、できるだけ早く買主と売主に対して、客付業者が買主の代理人として専属的か、売主・買主を代理する双方代理かを、公開しなければならない。
<確認> 代理関係の公開は、書面で確認されなければならない。それは購入同意書でもいいし、売主・買主・代理人によって署名されあるいは承認された別々の書面でもいいが、契約の実行と同時に、あるいはその前になされなければならない。
ａ．もし代理人が双方代理を適正に公開し両当事者の代理の同意を得ていたならば、代理人は両当事者のそれぞれから仲介料を得ることができる。
ｂ．もし代理人が双方代理を適正に公開していなければ、①懲罰を受け、②どちら側にも取り消しの根拠を与え、③仲介料を受け取れなくなる。
(3)社内セール
社内セールとは、売主・買主の両方が1つのブローカーで働いているセールスパーソンによって代理されている取引を言う。売却のための仲介が適正に媒介契約されている時、その仲介において、どの代理人も買主だけのための代理人ではない。その理由は、仲介は既に売主との代理関係にあるからである。仲介により適正に媒介契約されている社内セールにおいては、法的な代理関係だけが「売主のための代理」あるいは「双方代理」である。
＜参考―州知事＞
シュワルツネッガー知事（Gov. Arnold Schwarzenegger）のブログはこちらです。http://gov.ca.gov/blog
10/12/2009や12/14/2009に本人の書き込みがあります。
また、知事へのメールは、http://gov.ca.gov/interact#email へどうぞ。
このinteract のページには、シュワ知事と筑紫哲也の対談写真が使われています。
