特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）が平成21年10月から施行されました。これに伴い宅建業者の売買契約書も9月末に改定されています。
特定住宅瑕疵担保履行法における住宅瑕疵担保責任保険とは、新築住宅の売主等（建設業者・宅建業者）が、住宅瑕疵担保責任保険法人との間で保険契約を締結し、その住宅に瑕疵が判明した場合、その補修費用等が保険金によりてん補される制度です。
つまり、住宅の売主は後でその住宅に欠陥が見つかった場合には当然責任を負いますが、もしその時点で売主に資力がなくても保険でカバーしますよ、ということです。
これは姉歯耐震偽装問題でヒューザー等のデベロッパーが、新築住宅の瑕疵担保責任を問われながら、会社の倒産によりその責任を果たせなかったことから生まれました。
住宅の品質の確保の促進等に関する法律（品確法）においては、民法の特例として、
構造耐力上主要な部分（上図参照）及び雨水の浸入を防止する部分について、引渡から１０年間の
瑕疵担保責任を義務付けていますが、耐震偽装事件でヒューザーが倒産した時のように売主が倒産した場合には、買主が瑕疵担保責任を追及する先が消滅してしまい、住宅を買った消費者は瑕疵担保保証を実行されませんでした。
この姉歯問題で非常に厳しくなった建築確認が、最近になって少し緩和されることが発表されましたが、建築確認の厳格化はここ数年の景気後退にも少なからず影響を与えています。
今後は、業者に資力確保措置（保険への加入または保証金の供託）が義務付けられたので、過去のような悲惨な事例は減少するものと思われます。即ち、売主等が倒産していて補修が行えない場合等は、発注者や買主が住宅瑕疵担保責任保険法人に瑕疵の補修等にかかる費用（保険金）を直接請求することができます。
住宅瑕疵担保責任保険法人は今のところ下記6社があります。
この内、私の知人がたてもの株式会社に勤務しており、その方から直接お話しを聞くことができましたが、まだ制度が始まったばかりで各社のバックグラウンドもそれぞれだそうです。この仕組みは被害者救済を売主だけに押し付けず業界全体で下支えできるもので、供託あるいは保険加入のどちらを選ぶかは売主の判断に任されており、両者の併用も可能です。
これにより、日本の住宅消費者は保護されることになり安心して住宅が買えるようになりましたました。（ただし、その費用は住宅価格に転嫁されているでしょう）。 ちなみに、シャンハイではこのような制度はありませんので、以前のブログに書いた引渡前の新築マンションの倒壊の際に買主が保護されたかどうかは不明です。
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