Useful Life 超高層ビルの耐用年数

Jリートの古株JREの物件の中でもオペラシティータワーは、運営経費の内訳を非開示としていて少しわかりにくいビルです。

超高層ビルで古いものは、ニューヨークのエンパイアステートビルを思い浮かべますが、これは1931年竣工なので建築後約80年という古さです。ニューヨーク州には詳しくないのでこのビルの原価法適用時における耐用年数は不明ですが、カリフォルニアでは非居住用建物は基本的には39年（居住用建物は基本的には27.5年）が採用されています。日本の霞が関ビルは地上36階で2010年時点で築42年ですが、これまでに大規模なリフォーム工事を行っていますので、まだまだ30年位はもちそうですね。

日本では、Jリート各社にヒアリングしたところ、超高層ビルに関しては、法定耐用年数を採用して減価償却しているとの回答でしたので、鉄筋コンクリート造又は鉄骨コンクリート造のオフィスが50年、レジデンスは47年となります。鉄骨造のものも多く見られますが、その場合はオフィスが38年、レジデンスは34年となります。ただし、Jリートでも中古ビルを購入した場合には、それらよりも長い総耐用年数を用いる場合もあり最長は約60年です。実務では、建物の状態により40年や45年といったきりのいい数字を採用することも多いです。

また、収益還元法（DCF法）の中で建物の固定資産税額の実額が不明な場合等の計算に使う耐用年数は、固定資産税法上の決まりを採用すべきかもしれません。そうすると、原価法と収益還元法で採用する年数が異なりますが、税額の計算においては、その方がより実態に即していると言えます。

しかし、税法上の計算はあくまで便宜的な税額計算のためのものであって、実際に超高層ビルが90年もつのか100年もつのかは、誰にもわかりません。