フォークロージャーは、担保権実行手続。競売。抵当流れ。流抵当（ﾘｭｳﾃｲﾄｳ）などのことである。
具体的には、債務の弁済期（返済期）前の特約により、債務者（借主）の債務不履行の場合に、抵当に入れた物件を抵当権者（債権者）が取得し又はこれを第三者に売却して、自己の債務に優先的に充てる手続きのことである。
1. NOS(Notice of sale)
カリフォルニア州では一般的には所有者が債務の返済を２度続けて怠たると、NOD(notice of default) という債務不履行に関する通知が送られてくる。このNODは郡の登記所（County Recorder Office）に登記され(public records)される。銀行がこの通知を発行すると国内の全ての関係人がウェブサイトや新聞でその情報を知ることができる。
NODのあと３ヶ月間経過するとNOS(Notice of sale)またはNOT(Notice of trust deed sale)となる。NOSはオークションの日時・場所が記されている通知である。
2. ショートセールShort Sale
foreclosureは銀行からNotice of Default(NOD)が届いてそれがパブリックレコード（公的書類）となった時から開始する。
NODが出されてから３ヶ月プラス５日後にオークションされるが、所有者はそれまでにローン未払分、延滞料などを支払えば元の状態に戻すことができる。
しかし債権者にとってみれば不良債権化するので競売にかける前に損切り販売に出している。それがショートセール(Short sale)である債権者にとっては差押さえの手続きを踏むことなくフォークロージャーを防ぐことができるので都合がいい。買主にとっては、諸経費（エスクロー、タイトル、コミッションなど）は債権者持ちなので得をする。
3. トラスティーズセールTrustee's sale
ForeclosureにはJudicial foreclosure（司法競売）と Non-judicial foreclosureと(非司法競売）がある。
トラストディードについては別項で説明するが、カリフォルニア州では第三者のトラスティーがforeclosure時にオークションで売却する権限がある。これがNon-judicial stateでそのオークションのことをTrustee's saleと呼ぶ。
（米国の各州の競売制度については詳細な調査がなされているが、カリフォルニア州については下記を参照して下さい。
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji148-2-05.pdf）
4. 銀行所有不動産Real Estate Owned
オークションに出しても買主が現れなかった場合、つまり物件に札が入らないままTrustee's Saleが終わってしまった場合、に売れ残り物件となるが、この競売に出して売れ残ったものが銀行所有不動産である。
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