２．収益価格を求める方法
収益価格を求める方法には、一期間の純収益を還元利回りによって還元する「直接還元法」と、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法（Discounted Cash Flow法＝「ＤＣＦ法」）がある。
直接還元法を鑑定会社によってはＤＣ法と呼ぶ場合もある。一定期間の純収益とは、例えば今日から１年間とかであり、年間収益を計算して出すのが通常である。純収益とは総収益から総費用を控除したものである。
これらの方法は、基本的には次の式により表される。
（１） 直接還元法
Ｐ＝a／Ｒ
Ｐ：求める不動産の収益価格
ａ：一期間の純収益
Ｒ：還元利回り
この式から分かるように、直近の１年間の収入と支出から年間純収益を求め、これをＲで割るのであるが、これはその純収益が永久に続くことを前提としているので、永久還元である。
（２） ＤＣＦ法
ａｋ：毎期の純収益
Ｙ ：割引率
ｎ ：保有期間（売却を想定しない場合には分析期間。以下同じ。）
ＰＲ：復帰価格
復帰価格とは保有期間の満了時点における対象不動産の価格をいい、基本的には次の式により表される。
ａn + 1：ｎ＋１期の純収益
Ｒn ：保有期間の満了時点における還元利回り（最終還元利回り）
ＤＣＦ法は、毎期変わる収益を計算過程に反映できるので、現在では最も規範性のある価格として重視されている。ＤＣＦ法はあらかじめ決めた期間（例えば10年間）だけの収益を計算し、その後は例えばその不動産を売却すると考えており、その場合の売却価格が復帰価格となる。
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