収益還元法で最も要の還元利回りに関する基準です。
（２）還元利回り及び割引率
① 還元利回り及び割引率の意義
還元利回り及び割引率は、共に不動産の収益性を表し、収益価格を求めるために用いるものであるが、基本的には次のような違いがある。
還元利回りは、直接還元法の収益価格及びＤＣＦ法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むものである。
これは、「還元利回り」が最終的に不動産の純収益を還元して元本価格を求める際に用いる率である、ということを表しています。
割引率は、ＤＣＦ法において、ある将来時点の収益を現在時点の価値に割り戻す際に使用される率であり、還元利回りに含まれる変動予測と予測に伴う不確実性のうち、収益見通しにおいて考慮された連続する複数の期間に発生する純収益や復帰価格の変動予測に係るものを除くものである。
これは、ＤＣＦ法で将来の収益を現在の価値に割り引く時に使われる率です。
この「還元利回り」と「割引率」の関係は、評価する不動産鑑定業者によってマチマチのような気がします。多くの他社の不動産鑑定書を拝見していて必ずしも、考え方が一致していないと思います。
② 還元利回り及び割引率の算定
ア還元利回り及び割引率を求める際の留意点
還元利回り及び割引率は、共に比較可能な他の資産の収益性や金融市場における運用利回りと密接な関連があるので、その動向に留意しなければならない。
さらに、還元利回り及び割引率は、地方別、用途的地域別、品等別等によって異なる傾向を持つため、対象不動産に係る地域要因及び個別的要因の分析を踏まえつつ適切に求めることが必要である。
不動産鑑定書を見ると、一般的要因の分析の中で、直接対象不動産と関係のないような金融市場のことや地域の価格形成要因のことが述べられていますが、それらは還元利回りや割引率の決定の際にも役立っています。
イ還元利回りを求める方法
還元利回りを求める方法を例示すると次のとおりである。
（ア）類似の不動産の取引事例との比較から求める方法
（イ）借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法
（ウ）土地と建物に係る還元利回りから求める方法
（エ）割引率との関係から求める方法
私の考えでは、（ア）が最も説得性のある方法だと思いますが、ＪＲＥＩＴ等の公表資料以外の類似の賃貸不動産の取引事例から求めるのは困難性を伴い、例えば小規模なビルなどは事例が少ないので実質的に（ア）が使えないかも知れません。
ウ割引率を求める方法
割引率を求める方法を例示すると次のとおりである。
（ア）類似の不動産の取引事例との比較から求める方法
（イ）借入金と自己資金に係る割引率から求める方法
（ウ）金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法
これも上記の還元利回りを求める方法と同様です。
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