昨年に引き続きアメリカ不動産投資を指南されていらっしゃる中山さんのセミナーに参加しました。
昨年は中山さんのセミナーに3回ほど出席しましたが、今年は今回が1回目です。
セミナーの中身について詳しくお話しすることはできませんが、大まかなことを記事にしたいと思います。
投資といいましても、大きな資金で商業物件を買ってもうけるというものではなく、誰でも買える程度のアメリカの戸建住宅を購入し毎月の家賃で稼ぎ、結果として利回り20％を目指すという投資です。
どうしてそんなことが可能になるのかはご自分で中山さんのセミナーに出てご確認ください。
アメリカは長期的にはインフレ指向社会ですから、資産を長期保有すればキャピタルゲインも狙えるし、また毎月のキャッシュフローを重視する戦略でいくので、少額の投資なら万が一のロスも少なくて済みます。
とは言っても私自身は管理の面からまだ海外の不動産に直接投資は行っていません。
アメリカ不動産投資に当たって知っておきたいことは、アメリカでは日本よりも中古不動産売買が盛んで中古不動産市場が成熟しており中古不動産でも十分な融資が受けられるということです（ただし外国人に対しての融資は難しいです）。
また、以前書きましたように不動産業者は元付け・客付けをするだけで、その後の権原の調査はタイトルカンパニー Title Companyが行い、万が一の保険はタイトルインシュランスTitle Insuranceでカバーし、シロアリ調査・ペストコントロールはターマイト調査会社Termite Companyが行い、建物調査はホームインスペクターHome Inspecterが行い、決済までの資金を動かすのはエスクロー会社Escrow Companyです。
またそれらは州によって異なり、弁護士がエスクローの役割を果たす州もあります。
日本ではこれらの業務をほぼ全て不動産業者が行っています。
また、アメリカでは不動産に関する情報開示が進んでいて、日本人など一般の人もでもＭＬＳ：Multiple Listing Service（日本のレインズ：Reins）を約２週間遅れで見る事ができ、対象不動産の購入履歴を調べる事ができ、その不動産の税金taxも分かり、管理組合Homeowner’s Assosiationの管理費なども分かります。
これからお世話になるブローカーやセールスパーソンの経歴・レーティングなども調べる事が出来ます。
対象不動産の周辺の売買履歴や賃貸履歴も分かり、そのエリアの住民の所得水準や過去の性犯罪者が近くに何人住んでいるかまで分かります。
日本の国土交通省も売買履歴の開示を試みましたが、個人情報の関係で結局、売買時点や売買単価、売買不動産の地番などが開示されない中途半端な情報しか見られません。
それでも土地総合情報ライブラリーの中では不動産取引価格情報のアクセスランキングは常にトップです。ご覧になりたい方は下記へどうぞ。
http://www.land.mlit.go.jp/webland/top.html
いずれ更新されより詳細な情報開示がなされることを私は望みますが、日本人の閉鎖性から当面は無理でしょう。
中山さんのセミナーに出ると、これらのアメリカの開示情報へのアクセスが簡単に分かるようになりますが、日本人にはさらにコミュニケーション能力の欠如という問題もあり、個人的な海外不動産投資はハードルがあることも事実で、各人が相当の努力をしなければいろんな困難に出会うこともあると思います。
それらをクリアして来られた中山さんは尊敬に値します。
これからもがんばってくださいね。
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