ホテル・旅館といっても色々なアセットがありますね。
ラグジュアリーホテル
シティホテル
ビジネスホテル
レジャーホテル
カプセルホテル
リゾートホテル
サービスアパートメント
会員制クラブ
ユースホステル
ペンション
民宿
旅館
公共の宿 などです。
旅館業法（Hotel Business Act）に定められている定義では、ホテルは洋式の構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて人を宿泊させる営業で客室数が10部屋以上で洋式トイレの設置があり客室は９㎡以上です。
旅館は洋式の構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて人を宿泊させる営業で客室数が5部屋以上で、客室は７㎡以上となっています。
ホテル・旅館調査のポイントですが、収益不動産ですので収益性の観点から価格形成がなされ収益性に影響を与える要因を調査することになります。
ホテル・旅館は装置産業ですが、建物自体に汎用性がなく特殊なオペレーションを必要としますが、投資資金を長期にわたって回収するため建物・設備に陳腐化のリスクがある等、ハイリスクハイリターンの事業であるという特性があります。
老舗ホテルの鑑定評価を行った際のお話しです。
日本でも最も有名な古くからの温泉観光地の客室数100室、収用人員1000名程度のSRC造７階建のホテルの鑑定評価です。
鑑定評価の目的はホテルの業績が悪くなっていて売却または会社分割に伴う移転のための鑑定評価です。
ホテルの売上高から不動産に属する利益を求めて、ホテルの土地建物の価格を求めました。ホテルの純収益のうち、経営に配分される利益の把握は合理的に配分しました。
ホテル等の収益力の把握に当たっては、物件調査が重要です。
(1) 外部環境調査
①マクロ調査
a.人口動態的調査
b.地理的調査
c.その他経済的・社会的調査
②ミクロ調査
a.顧客調査
b.行動的調査
c.競合調査
d.その他調査
(2)内部環境調査
a.ブランド調査
b. ホスピタリティ調査
c.施設・設備調査
d.経営指標調査
e.その他調査
(3)ＳＷＯＴ 分析
これらの分析の後に、原価法と収益還元法を用いるのが鑑定評価の通例です。
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