前回は、環境調査やＳＷＯＴ 分析の後に、収益還元法と原価法を用いてホテル等の価格を求めるというお話しをしました。
収益還元法は、直接還元法とＤＣＦ法を併用します。
観光地のホテル・旅館の特性としては、ホテル・旅館等が観光資源を対象として機能させるための宿泊施設としての役割があると同時に、宿泊施設自体が観光対象となっている場合があります。
ホテル等は、目的別、立地別、資本別、経営形態別等により分類されます。
経営形態別にみると
①単独型
所有者が、経営し運営する方式です。
②所有直営型
不動産を所有し、経営及び運営も所有者が一括して行なう形式です。その性格上、資金力のある大企業に限定され、電鉄グループ、航空会社、大手不動産会社等が挙げられます。
③リース方式（賃貸方式）
所有者が建物を建設し、ホテル事業者がホテル部分（ホテル単独型の場合は、一棟）を賃借し、ホテル経営・運営を行います。
所有者が、安定的な不動産賃貸収入を確保できる方式です。
所有者のメリットとしては、長期賃貸借契約により空室リスクをなくし長期安定収入を実現できる、ホテル事業者のノウハウにより効率の良い建物建築を設計から竣工までが可能で資産運用が効率よく行える、広い面積を一括賃借するため、多くのテナントを別々に誘致する手間と経費が不要で所有者の負担が軽減できる等があります。
④フランチャイズ方式
所有者が土地・建物を所有し、ホテルの経営・運営を行います。
フランチャイザーは所有者にブランド使用権の貸与と運営指導を行い、その対価として所有者はロイヤリティーを支払う方式です。
所有者のメリットとしては、自社経営による利益の最大化が図れること、ブランドの使用により高い集客力が見込めること、スーパーバイザーの定期指導によりホテル運営技術が高まること等があります。
⑤マネジメントコントラクト方式（管理運営委託方式）
所有者が建物を建設し運営会社は総支配人をはじめキースタッフを派遣し運営を行うことでマネージメントフィーを徴収します。
経営は所有者に帰属するので、ホテル営業収入は所有者に入る方式です。
所有者のメリットとしては、ホテル収入を確保できること、ホテル運営ノウハウを入手できること等があります。
⑥リファーラルチェーン方式
旅館独自の「のれん」を残したままのチェーン化です。
それぞれのホテルが独自の経営を行いながら相互送客、物品一括購入、共同広告・宣伝などを目的に連携するチェーン方式です。
日本では観光地や温泉地にホテルや旅館が多いのが特徴です。
が国際的には所有と経営が分離されている婆も多く、国内の運営会社の中には自らの事業ドメインを運営分野に設定しました、とうたっている所もあります。
この場合のホテル等の評価では、運営経費の中に運営会社への支払額等を算入して、適切な割引率と還元利回りを求めて、収益価格を出します。
運営会社への支払いは固定額の部分とインセンティブの部分からなる場合があります。
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