1. NOS(Notice of sale)

カリフォルニア州では一般的には所有者が債務の返済を２度続けて怠たると、NOD(notice of default) という債務不履行に関する通知が送られてくる。このNODは郡の登記所（County Recorder Office）に登記され(public records)される。銀行がこの通知を発行すると国内の全ての関係人がウェブサイトや新聞でその情報を知ることができる。

NODのあと３ヶ月間経過するとNOS(Notice of sale)またはNOT(Notice of trust deed sale)となる。NOSはオークションの日時・場所が記されている通知である。

2. ショートセールShort Sale

foreclosureは銀行からNotice of Default(NOD)が届いてそれがパブリックレコード（公的書類）となった時から開始する。

NODが出されてから３ヶ月プラス５日後にオークションされるが、所有者はそれまでにローン未払分、延滞料などを支払えば元の状態に戻すことができる。

しかし債権者にとってみれば不良債権化するので競売にかける前に損切り販売に出している。それがショートセール(Short sale)である債権者にとっては差押さえの手続きを踏むことなくフォークロージャーを防ぐことができるので都合がいい。買主にとっては、諸経費（エスクロー、タイトル、コミッションなど）は債権者持ちなので得をする。

3. トラスティーズセールTrustee's sale

ForeclosureにはJudicial foreclosure（司法競売）と Non-judicial foreclosureと(非司法競売）がある。

トラストディードについては別項で説明するが、カリフォルニア州では第三者のトラスティーがforeclosure時にオークションで売却する権限がある。これがNon-judicial stateでそのオークションのことをTrustee's saleと呼ぶ。

（米国の各州の競売制度については詳細な調査がなされているが、カリフォルニア州については下記を参照して下さい。

http://www.moj.go.jp/MINJI/minji148-2-05.pdf）

4. 銀行所有不動産Real Estate Owned

オークションに出しても買主が現れなかった場合、つまり物件に札が入らないままTrustee's Saleが終わってしまった場合、に売れ残り物件となるが、この競売に出して売れ残ったものが銀行所有不動産である。

２日間で関東を１周したような移動距離でした。

建物の敷地は５００坪以上で、高台にあり眺望も素晴らしく、日照、通風ともにナイスな物件です。

また、この不動産にはある鍵がないと侵入できない仕組みになっていますので、ご近所の方でもご覧になったことがないと思います。

下記写真がその物件の庭です。

造園業者によると、中央よりやや右と一番右のマキの木は、１本１０００万円以上するそうですし、庭石も現在ではなかなか手に入りにくいものらしく、数多くの石の中で一番高価なものはやはり１０００万円程度はするとのお話しでした。

（実際に鑑定評価する場合には詳細に調査します）

日本中、お金持ちの方の豪邸は数多いと思います。確かに素晴らしい気も致しますが、ご自宅の庭だけに大金をつぎ込んで創るのには、場合によっては賛同できない場合もあります。

もちろん、造ったご本人がよければ他人がどうこう言う筋合いではありません。

賛同できない場合とは、私たち不動産鑑定士は不動産を見るときに、その不動産の最高最善の使用方法は何かを常に考えていて、現状の使用方法と最高最善の使用方法とが異なる場合です。

今回の物件は、どっちとも言えませんが、自用の建物及びその敷地として高価なものであることには変わりはありません。

一度、不動産鑑定士に客観的なご自宅の経済価値を判断して頂くのもいいかも知れません。

COEはclose of escrowのことである。

2. 物件引渡精算書 

物件引渡精算書または取引明細書。

普通はClosing Statementsと言うが、Buyer's Closing Statements、adjustment and closing statementとも言う。

仲介業者またはエスクロー会社が作成する書類で､特定の不動産売買における売主と買主の間で生じた金銭の貸借の明細を記載して、最終的に授受すべき金額を示した精算書のことである。

（日本でも宅建業者が決済時に同様の書類を発行する。）

税金、保険料、賃料、エスクロー費用などを売買日をもって精算するとともに、手付金、仲介手数料などを精算し、これによって買手はあといくら支払えばよいかが明らかになる。

物件引渡精算書で比例按分されるものの例は次の通りである。

(1) interest, fire insurance

(2) property tax

(3) impound(tax,insurance)

(4) rent

（これらは日本でも同様に日割りで精算される。）

3. 借方／貸方 

１．借方　－　エスクローの終結時に当事者にとっての支払予定額、あるいは受取予定額の減額となる分は借方参入される。

２．貸方　－　エスクローの終結時に当事者にとっての受取予定額、あるいは支払予定額の減額となる分は貸方参入される。

(例）対価は買手に対して借方参入され、売り手に対して貸方参入される。ローンが継承された場合は買い方に対して貸方参入され売り手に対して借方参入される。

買主側の借方には引受ローンの利子は表さない。

貸方―前払税金は売主の貸方に表す。貸方は口座残高を増加させる。

借方―売買価格は買主の借方に表す。借方は口座残高を減少させる。 

シャンハイ市内ではマンション居住が一般的で、マンションを購入する場合、躯体が完成すると販売が開始されます。

シャンハイでは、土地は全て国家等の所有で、私有は認められていません。土地には「所有権」と「使用権」があり、不動産売買の対象は土地使用権と建物所有権で両者は一体で取引されます。日本で言えば、借地権付の区分所有建物です。

以下、現地で買ってきた情報の一部です。 

 1.  不動産雑誌

街で見かけて買った雑誌が右の本です。

よく見る日本の不動産情報誌とほとんど同じです。

製版やオフセット印刷の技術も日本の印刷業界のものと変わりません。紙の質も上々でカラー写真はとてもきれいです。

  2.  不動産新聞

売店では不動産新聞もいっぱい売っています。

カラーのものが多く、種類も豊富です。

上海楼市週刊

地産新聞週報

二手房成交快報

最新楼盤情報

昇地購房速報

冠軍楼盤報道

などです。

 3.  チラシ

新築分譲現場などに行くと宅建業者が販売活動をしていてチラシを配布したりしています。

その例が右のものです。  日本でもおなじみの、フランチャイズのセンチュリー２１の加盟店のものです。

 基本的に宅建業者の熱意が伝わる内容で不動産価格が上昇している地域ならではの活気のある不動産情報にあふれています。

 シャンハイではマンションの価格を単価で表現します。

㎡当たりの単価1万2000～1万5000元以下の物件は「平民マンション」と呼ばれることもあり、マンションを所有していない一般市民は値上がりする不動産を今こそ買わないと、と焦っていますが、外環状線の内側に㎡単価2万元（1元＝約13円）で買える新築物件はありません。上海の中心部は東京の都心３区に匹敵する高級マンション街になっています。

でもシャンハイ万博が過ぎたら、大幅な値下がりもあり得ます。

温家宝首相は先日（2010年３月５日）、第１１期全人代第３回会議で不動産市場の確実で健全な発展を促し、一部都市での不動産高騰の勢いに歯止めをかけ、国民の基本的な住宅需要を満たす必要があると指摘したそうです。　

不動産鑑定士が、専門職業家として倫理規定が必要な理由は主に2つある。

1つは、その専門において高いレベルの社会的な信頼を促進し維持するためである。

1つは、専門家の行為に関する期待を体系化するためである。

2.倫理規定の構成 

倫理規定（CPE）は規範（canons）、倫理規則（ethical rules）、説明的解説（explanatory comments）から成る。専門的鑑定評価実務基準（The Standards of professional Appraisal Practice）はUSPAPとIVSから構成されている。

3.用語の定義 

倫理規定で使用される用語の定義はUSPAPやIVSと同様であるが、いくつかの定義は少し変化する。倫理規定で「member」という言葉は、USPAPで「appraiser」と使われ、IVSでは「valuer」と使われる。

Report

レポートとは、書面または口頭による全ての伝達情報（communication）であり、依頼人に伝達されるアプレイザル、アプレイザルレビュー、アプレイザルコンサルティング、不動産コンサルティングサービス等である。

workfile

会員の分析・意見・結論を支えるために必要な書類である。

4.規範 

Canon1：会員は鑑定協会、鑑定評価の専門家、国民に不利な行為を慎まなければならない。

Canon2：会員は倫理と基準を持って会員の免許と法令順守に関する役割を遂行し鑑定協会を支えなければならない。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

Canon3：会員はサービスを提供する際に分析・意見・結論に偏見のない報告書を作成しなければならない。

Canon4：会員は依頼者との関係で秘密保持に違反してはならない。

Canon5：会員は判断を誤らせる広告をしたり、国民の利益に反する広告をしたり事業に勧誘したりしてはならない。

（上の写真はWhite houseの北側です。南側は次回。）

日本

ちなみに、社団法人日本不動産鑑定協会の例規集を、依頼者である日本国民は見ることはできません。なぜなら、会員専用のページにしか掲載がなく、IDがなければ入れないからです。

そこでは、第6編で倫理に関する諸則があり、倫理規定と懲戒規定が定められています。

その第1条には、会員は、不動産鑑定評価制度の社会的公共的意義を十分理解し、それぞれに課せられた専門職業家としての責任・義務のもとに、的確で誠実な業務活動の実践によって、不動産市場における土地等の適正な価格の形成に資するように努力しなければならない、とあります。

日本では当然の規定です。鑑定士が地価公示でも地価調査でも路線価でも固定資産税でも価格を決定しているからです。

ですが、ちょっと表現に疑問が残ります。

なぜなら、土地価格を形成するのは市場だからです。議論の余地があるかもしれません。 

当社では、ビルメンテナンス会社や警備会社を経由しないで、自ら確実にそして安価でメンテナンス費用なしにビル管理を行っています。それに欠かせないのは、監視カメラとウェブサイトを見られる環境です。

監視というとおおげさですが、要するにテナントの出入だけを自分の目で確認できる簡易なシステムです。

確認にはパソコンを使用することもありますが、ケータイからでも簡単に見られますので、いつでもどこにいてもテナントの動向が把握できます。ただし、ウェブサイトを見るにはＩＤとＰＷは必要です。

このシステムは、終業時間の異なる複数のテナントが入る小規模なビルを管理するのに適していて、下記の遠隔出入口解錠・施錠システムと組み合わせて用いることができ、警備会社を頼まなくても、自前で管理ができています。

なお、各テナントが個別に警備会社と契約することは何ら問題ありません。うまく両立しています。

（上はウェブで見たカメラの映像です）

1.  パソコン遠隔操作

また、当社には複数の事務所がありますので、どの事務所からでも他の事務所のパソコンを操作できる環境にあり、たまたまＡ事務所に人がいない時でもＢ事務所からＡ事務所のパソコンを操作しています。

また、社内イントラネットがあるので、支店のパソコンから本店のサーバーにアクセスし、ある程度のデータを操作できます。

これらを組み合わせると、ほとんど遠隔で何でもできてしまいます。 （右はビューワー側から見た場合の画面です）

1.  ビル入口遠隔操作

上記のウェブカメラで管理テナントの状況を確認したら、遠隔でビルの出入口を操作します。

あるビルですべてのテナントが退去したのを確認したら、遠隔から電話回線を使ってビルの出入口にテナントがちゃんと鍵をかけて帰ったかを確認できます。

電話回線があればいつでもどこからでもできます。固定電話でもケータイ電話でも何でもいいです。

テナントが鍵をかけていればそのまま電話を切りますが、鍵をかけ忘れた場合には、電話により遠隔操作で鍵をかけます。もちろん、いつでも遠隔で鍵をあけることもできます。

このシステムは、万が一、鍵を忘れた場合でも、誰かがケータイを持っていれば鍵が開けられるというメリットもあります。

ただし、それには暗証番号が必要なので、テナントには暗証番号は渡しません。

テナントが朝鍵を持ってくるのを忘れた場合には、当社に電話がかかります。当社の電話は転送されて、当社の管理責任者が出ますので、その責任者は遠隔で鍵の解錠をするということになります。

このシステムはテナントにも好評です。テナントはビル全体の管理体制について安心し、何かがあっても、電話1本ですぐ解決できるからです。

第1回目は規制と規則です。

鑑定協会は専門家の倫理規定(CPE＝Code of Professional Ethics)と専門家の行動基準(SPP=Standards of Professional Practice)を持っており、会員は全てそれらに従わなければならない。

USPAPとIVSに同時に従うことができるということに注意することが重要である。この2組の基準は多くの共通要素を持っている。一方のコンプライアンスは他方のコンプライアンスを排除する。

会員のために、CPEは会員による倫理的で合法的な実務のための鑑定協会の指標となる原則を示している。それはまた鑑定評価の専門的職業、具体的には鑑定協会会員によって提供される専門職業家としてのサービスにおけるより高い水準の公共の信頼を促進し維持するために役立っている。

CPEはUSPAPやIVSと類似している倫理的規定を含んでいるが、CPEはそれとは違って強制的である。CPEに違反すると、結果として懲戒処分になりうる。

協会規則の内容は次の通りである。

1. 名前
2. 目的と制限
3. 事務所
4. 会員会議
5. 会員の分類と地位
6. 会員の権利と義務
7. 懲戒処分
8. 会費、手数料、特別課金
9. 全国管理：理事会
10. 全国管理：事務所
11. 全国管理：委員会
12. 地方管理
13. 支部管理
14. 補償と保険
15. 会議の運営
16. 規制
17. 改正
18. 通知その他の文書の配達
19. 財政年度
20. 解散

 入会方針マニュアルの内容は次の通りである。

General Associate Membership

1.カナダ鑑定協会（AACI）

　・適格性

　・他の必要条件

2.オーストラリア鑑定協会、ホンコン調査人協会、ニュージーランド鑑定協会、英国王立測量士協会、シンガポール調査人・評価人協会

　・適格性

　・他の必要条件

Residential Associate Membership

1.カナダのCRA

　・適格性

　・他の技術的条件

2.IFAｓとASAｓ

一般的入会手続きマニュアルの内容は次の通りである。

1. 一般規定
2. 道徳的人格の判断
3. 理解力テストの格付
4. 鑑定評価の説明
5. 経験
6. 会員申込

規制1号はアソシエイトの入会である。

規制2号はレジデンシャルアシシエイトとSRAの入会である。

規制4号は会員の再入会である。

規制5号　ロゴ・称号・エンブレムの使用の内容は次の通りである。

1. ロゴの使用
2. 称号の使用
3. エンブレムの使用

規制6号は同業者評価（査読）である。

規制7号は国内委員会である。

規制8号は支部である。

規制9号は地方である。

規制10号は継続教育である。

（続く）

ブローカーとして基本的な不動産仲介の補完として多様な活動に従事したいと思うかもしれない。不動産からの収入の補完活動としてだけではなく、それは付加的な見込みの源をブローカーに提供することができる。

1. 事業の売却（Selling a Business）

業務・職業法（Business and Profession Codes）によると、"business opportunity"という言葉は、既存の企業や機会の事業や営業権の売買や賃貸を含む、とされている。この取引は動産の売買として成立しているので、動産の取引を統治する規則や法律が適用される。

この事業機会の例としては、ドラッグストア、ガソリンスタンド、ヘアサロン、婦人服店、酒店などである。

これらの売買で取引される主要な資産は在庫品、棚卸資産、工具器具備品、営業権であり、営業権は継続的な大衆のご愛顧の期待として定義される。

2. 仲介契約（Listing Agreement）

まず最初に、不動産のように、事業の仲介を引き受けることによって代理関係が創られる。

3. 統一商法典（UCC＝Uniform Commercial Code）

UCCは商業と事業において一般的に見られる慣習の多くを標準化したところの国家を通して採用された法律である。米国各州の商事取引法を統一するために作成された。商品の売買、流通証券、銀行預金、その他種々の証書・取引を規定している。

4.事業機会・売り物事業（Business Opportunities）

ビジネスオポチュニティーとは、売りに出ている事業のことである。カリフォルニアでは、以前は事業機会を取引する仲介業者にはその免許が必要であったが、現在は不動産免許があれば事業機会の取引が行える。事業機会の中には、既存の事業活動や事業機会の在庫と営業権の両方の売買や賃貸が含まれる。事業機会は動産に区分される。権利の譲渡に使用される書類は売渡証書（bill of sale）であり権利証書(deed)ではない。

(1)売上税（Sales Tax）

事業を購入する時に、買主（譲受人）はエスクロー期間中に税評価公正委員会に「納税証明書」を要求しなければならない。その納税証明書は売主が売上税を減免されていたということを証明する受領書である。この受領書は、事業の買主を未払税金の承継者の責任から保護する。

(2)フランチャイズ特権（Franchise）

フランチャイズの買主は、売主（フランチャイザー）のマーケティング計画の下での事業を行う権利を買っている。

5.酒類販売免許の売買・

アルコール飲料管理局はアルコール飲料管理法の管理と強制の責任を負っており、酒類販売免許の発行を規制している。

ブローカーがアルコール飲料の販売を含む事業の売買を交渉しているならば、法的な管理と酒類販売免許の譲渡の手続きに精通していなければならない。

K-1 PREMIUM 2003 Dynamite!!　第8試合

対アレクセイ・イグナショフ

史上最大のミスジャッジ

真輔は全然平気じゃないか！

なんで止めるんだよ！

対大谷晋二郎（2009/10/12）

俺は橋本真也を知らない

戦ったこともなければ、ましてや会ったこともない

でもな、

橋本真也の言葉は覚えている

「何がアントニオ猪木じゃ！」

だったよな

俺の狙いは

アントニオ猪木ただ1人

それ以外の何者でもねえ

対棚橋弘至（2009/11/8）

過去と戦って何が悪い

昔を越えようとして何が悪い

未来は俺が創る

生きたいように生きる

なりたい自分になる

それがプロレスラーだろ！

対高山善廣（2010/1/4）

過去は今に

今は未来に続く

今を生きるしか未来は作れない

自分は今日という日を生き切ったのかな

一日、生き切ること……歩みを止めないで2010年走りたいですね

オレには今、今しかないです

明日を生きることなんかできないでしょう

今この瞬間を生きなきゃ明日なんてやって来ないんですよ

橋本真也

対小川直也（1999/１/4）東京ドーム　第3戦

もう終わりかよ

オイオイオイ

冗談じゃないよ~コラー

新日本プロレスのファンの皆様

目を覚ましてください

第５戦（2000/4/10）

破壊王橋本は新日を背負って天才小川と死闘を続けた

坂口も長州も藤波も橋本の勝利を願っていた

橋元のDDTと小川のSTOの激突

橋本、立ってくれ！立ってくれー！

破壊なくして創造はなし、悪しき古きが滅せねば誕生もなし、時代を開く勇者たれ!

短すぎる人生！

もっと橋本の雄姿を見たかった

燃える闘魂！アントニオ猪木

対アリ

対ルスカ

対ウィリー

プロレスこそ世界最強だ！

中邑も橋本も猪木を越えられない

移動住宅（Mobile Homes）

移動住宅（モービルホーム）の種類は、基本的に4つである。

Ⅰ.幅８フィートか幅１０フィートの単棟（Single units）

Ⅱ.幅１２フィートの単棟

Ⅲ.２倍幅または３倍幅の複数棟（Multiple units）

Ⅳ.４棟がいっしょになった４戸１棟住宅。（Quadplex=fourplex）

これらがなされていれば、移動住宅は不動産となり、権利証書（deed）とともに売却できる。移動住宅を仲介したり売ったりするには、不動産免許者は不動産法の特別な側面に従わなければならない。

※1foot＝0.3048ｍ、1inch＝2.54cm  　　　　 ※下図は上写真の間取図

(1)不動産免許者は新品の移動住宅を売ることはできないが、住宅・社会開発局によって免許を与えられた移動住宅取扱免許者を通してのみ売ることができる。

不動産免許は不動産代理人に新品の移動住宅を売ることを許していないが、不動産免許者は中古の移動住宅（Registered Mobile Home）の売却は取り扱うことができる。

(2) 不動産免許者は、移動住宅が既に州に登録されていて移動住宅置場の中にあるならば、中古の移動住宅を売ることができる。

(3)移動住宅は道路に輸送することが可能でなければならない。車のつなぎはその棟に結ばれて、あるいは、下に備えられていなければならず、アクセルは車体フレームに結ばれていなければならない。

(4)不動産免許者は、適正な完成と買主に対する権限の譲渡があるということを見る責任がある。

(5)所有権の譲渡通知は売買日の１０日以内になされなければならない。

(6)全ての手数料は、売買日から１０日以内に州に支払われなければならない。

(7)いかなる重要事項の隠匿あるいは他の詐欺行為も犯してはならない。

(8)移動住宅所有者は、住宅所有者が払う規則的な固定資産税に似た代わりの税を支払わなければならない。

(9)その移動住宅が１９７６年６月１５日以降に製造されたものであるならば、その適切な建設を保証するための住宅都市開発省（＝ＨＵＤ）タグをつけていなければならない。

(10)移動住宅の広告（Advertising Mobile Homes）

移動住宅の売却を申し込む広告で、「頭金なし」とうたうのは違法であり、事実として頭金が必要で買主が2番目の貸手（second lender）から頭金を借りるようにアドバイスされる時には、人をだます広告である。不動産免許者は、移動住宅がもはや売買・賃貸・交換ができないという不動産免許者の通知の受領後、４８時間以内に売買・賃貸・交換のいかなる広告も撤回しなければならない。

(11)譲渡書類（Transfer Document）

動産である移動住宅を譲渡したり、移動住宅に負債を負わせるのに使用される書類は権利証明書（所有者証明書）である。

(12)売却通知（Notification of Sale）

ブローカーが中古の登記された動産の移動住宅を売った時には、

住宅・社会開発局に対して、売却後１０日以内に譲渡通知書を渡さなければならない。 

一般的な日本人はアブダビとドバイくらいしか知らないと思いますが、国土の西側面積のほとんどはアブダビで、その東側にドバイがあります。

（下写真は、ブルジュカリファとDown town） 

台北101を抜いて828ｍで世界1の建築物が完成したのは、誰でもご存じだと思いますが、このビルには高級マンションや事務所だけでなく、Armani Hotel Dubai も入り、hotelは今月3月18日にオープン予定です。ビルの内装は東京の銀座にもお店を出しているイタリアのデザイナーのジョルジオ・アルマーニが担当しています。（先日、銀座のアルマーニのレストランの個室で頂いた料理は格別でした）。

開発業者のEmaarは、アラブ首長国連邦の政府系不動産開発デベロッパーですが、ビルを建てるのに15億ドルone-and-a-half billion dollarsの借入をしたとのことです。六本木ヒルズなどの日本の不動産開発に比べれば大した額ではないように思いますが、借入で首が回らなくなったようです。 

Emaarの決算短信Financial Results（2009/12/31）を見ると、(AED3.67ディルハム≒US$1)

1. 売上　　　　             2,984(AED Millions)
2. 売上原価              -1,560
3. 一般管理費              -544
4. その他収入               117
5. 関連会社損失　　　　　-87
6. 所得税控除　　            13
7. 運営純収益               923
8. 純収益　                   720

となっています。　決算短信の中でモハメド・アラバール会長は、次のように言っています。

「わが社はより強い資源の最適化を通してグローバル市場を越えて既存のプロジェクトの完成をタイムリーにフォーカスされている。我々の成功したプロジェクトの管理と引渡のトラックレコードの最高の達成はブルジュカリファの落成である。世界1高いビルと世界1広いショッピングセンターの引渡、さらにダウンタウンドバイのような世界クラスのコミュニティーを建設する我々の能力の強化により我々は責任を証明した。」

その他、短信には会社を賛美する言葉が並んでいます。

が、ドバイはドバイショックと言われる信用不安等で、アラブ首長国連邦の大統領であるカリファ大統領に経済支援を求め、その結果、1月4日（月曜日）のセレモニーで、カリファ首長に敬意を表してビル名は「ブルジュドバイ（ドバイ塔）」から「ブルジュカリファ」に変更したということです。

鉛ベース塗装の公開

鉛塗装は公開が必要である。

「対象住宅」（1978年以前の住宅をいう）の買主は、家の購入の契約に入る前に、環境保護局（EPA:　Environment Protection Agency）の「あなたの家の鉛から家族を守れ」と題したパンフレットを与えられなければならない。

「対象住宅」には、子供がそこに住むあるいはそこに住むことが予想されなければ、高齢者や身体障害者のための1978年以前の住宅は含まない。

DREの不動産取引における公開（Disclosures in Real Property Transactions）の中に売主と業者に必要とされる公開事項があり住宅用不動産については、売主が気づいているかどうかの最初の質問事項は次のようである。

「売買対象不動産に、次に限定するわけではないが、アスベスト、ホルムアルデヒド、ラドンガス、鉛ベース塗料、燃料、化学物質貯蔵タンク、汚染された土壌や水のような環境上の危険かもしれない物質、材料や製品はありますか？」

日本の重説では、ラドンガスや鉛ベース塗料を聞く項目自体がない。

アメリカ、カナダ、イギリス、スウェーデンなどでは地中から発生するラドンガスを空中に放出したり遮断したりしている。

ラドンというのはラジュウムが崩壊することにより発生する有害な放射性ガスで肺がんの原因物質である。

各国では空気中の濃度が一定量を超える場合は改修工事を行うように指示しているが、日本ではほとんど問題にされていない。

何故か？

伝統的な日本の木造住宅は木と紙でできているのでラドン濃度は低く問題にならなかったからだ。

最近でアルミサッシで気密性が高く、また省エネ対策でさらに気密性の高い住宅が開発されているため、住宅の敷地の地下土壌やコンクリート、石、土等の建材から放出され室内に滞留するラドン濃度が屋外の数倍～数十倍らしい。

日本の住宅のラドン濃度って大丈夫なのでしょうか？

不動産管理者は、キックバックや物や供給物の値引きで報いられることはできない。管理料は、毎月同額、集めた総賃料の歩合、これら２つの組み合わせのいずれかとすることができる。不動産管理者は、通常、賃貸期間にわたって集めた総賃料の歩合を彼らの管理料の基本とする。

新築ビルは、家電製品・家具・機械類が新しく運転・維持マニュアルがあるので管理が容易であり、維持計画をより簡単に立てることができる。

3.管理契約 

不動産管理会社と不動産所有者の間の関係を確立するために必要な最も本質的な書類は、不動産管理契約書である。

4.所有者責任 

不動産所有者は、定期検査と賃貸不動産の維持に最後の責任を持っている。事業用物件として貸し出される時、所有者と不動産管理者は、その不動産が全ての適用可能な建築基準法に従うことを確かめる必要がある。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（右はPM会社の例です）

(1)売却トラストディード(Trust Deeds For Sale)

売却トラストディードは、高額な売トラストディードを提供するという広告であり、不動産借入証書（note）に明記された実際の利率と未払いの借入残高の割引率が公開されるならば、具体的な利回りを開示することは適法である。

※ＴＤは別項目で説明するが、borrower（trustor）が、第三者であるtrusteeに目的不動産を信託し、債務不履行時にlender（beneficiary）の要求によりsaleを行うことを定めた証書である。

(2)贈物(Gifts)

不動産の代理人が、全ての人に明らかにするならば、買主に贈物をするという広告をすることができる。もし買主が贈物を受取るために販売発表に参加することが必要ならば、これは買主に公開されなければならない。

(3)担保付トラストディード(Secured Trust Deeds)

不動産免許者は、彼（彼女）がトラストディードが担保される範囲が何であるかを明らかにする限り、担保付トラストディードを広告することができる。

2.違法広告

(1)盲目広告(Blind Advertising)

盲目広告とは、不動産代理人が売主を代理しているということを明らかにしないものである。広告をする時に、不動産免許者は、彼が代理人であることを明らかにしなければならない。セールスパーソンによる新聞広告は、ブローカーの名前も含んでいなければならない。

(2)誤解させる広告(Deceptive Advertising)

広告の中に、主要な構造部分の修理が必要な時に、「すぐに引っ越せます」とうたうのは、違法で誤解させる広告であると考えられている。

(3)うその暗示(False Implication)

コミッショナーの規則では、ローンの借主が追加の確認なしに電話でローンを得られるということを示す広告を禁止している。コミッショナーは、全体で「ローンのためのフリーダイヤル」と読む広告を禁止している。

(4)紛らわしい地図(Misleading Map)

土地分譲の広告における紛らわしい地図は、嘘の、又は紛らわしい広告である。

(5)誇大広告(Puffing)

ブローカーが「これは非常にいい家だ。この不動産は素晴らしい買い物だ。」というような売却方法の一部としての意見を与えることによって広告の中で、不動産やその場所の将来性を大げさに誇張する時、誇大広告という。誇大広告は、合理的な者が、意見というよりも、もし事実としてその表現を信用するならば、不当表示と考えられる。

（カリフォルニアではいろんな場面で、4戸1の住宅と5戸以上の住宅は扱いが異なります。）

↑　San Andreas Fault サンアンドレアス断層の位置図。

断層 fault はサンフランシスコ市街地の西側を通っています。

1.1960年以前 

1960年1月1日より以前に建築された居住施設のある全ての建築物で、１戸建から４戸までのテラスハウスで、伝統的な軽量フレーム構造のもの全ての取引には、「住宅所有者ガイド」が必要である。

2.1975年以前

1975年1月1日より以前に建築された木造フレームの床と屋根のある石造りのすべての建物の取引には、居住用ならば「住宅所有者ガイド」、「商業不動産所有者ガイド」の両方が、又商業不動産の場合には「商業不動産所有者ガイド」が必要である。

3.公開の制限

もし買主が「住宅所有者ガイド」（あるいは「商業不動産所有者ガイド」）のコピーを受け取るならば、売主もブローカーも地質学的災害や地震災害に関しての追加的な情報を供給する必要はないが、ただ1つの例外は、売主やブローカーは、その不動産が地震断層地帯にあることを公開しなければならないということである。

4. 地震の安全のための住宅所有者ガイド

「地震の安全のための住宅所有者ガイド」は、①州の全ての地域のための地質学的災害と地震災害の状態に関する地図と情報、②構造上の又は非構造上の災害に関する説明、③地震災害を緩和する提案を含んでいなければならない。

5.例外

1戸建ないし4戸住宅あるいは強化石造建物を譲渡する時には、上記のパンフレットを配布する義務が適用されない。これらの例外は本質的に「譲渡に関する公開報告書」（TDS）の配布に適用されるそれと同じである。

自然災害区域の情報は公開されなければなりません。

自然災害区域の公開は、「譲渡に関する公開報告書」（TDS）を与えられる資格を持っている買主に与えられなければならない。加えて、売主は、次のエリアの1つ以上に該当するいかなる不動産を売却する場合にもこれらの公開をしなければならない。

1.特別洪水災害区域

この区域は、連邦緊急管理局によって指定される。

2.潜在洪水区域

もしダムが決壊したら氾濫するであろう区域として地図に見られる。

3.高度火災危険重要地区

高度火災危険地区として地図上に見られる。

4.原野地域

多くの森林火災や災害を含んでいる

5.地震断層帯

地震断層をおおっている地域で通常は約1/4マイルの幅である。

6．地震災害区域

地震が強い地面の揺れ、土壌液状化、地滑りを引き起こす区域である。

（本文とは関係ありませんが右の写真はエイリアンのdisclosureです）

この「譲渡に関する公開報告書」は、建物の状態と土地の状態の両方を含んでいなければならない。不動産代理人が取引に関与している時には、代理人は知りうる範囲で不動産の状態に関してどんな付加的な公開でも付け加えなければならない。

１.ＴＤＳの必要性

売却不動産が現況有姿での売買であるときでさえ、売主は４戸以下の居住用建物の買主に対してはＴＤＳを与えられなければならない。

(1)「所有者によって売却中」という看板がある場合には、買主に対して譲渡に関する公開報告書を与えなければならない。

(2) 譲渡に関する公開報告書は、公務員が自身の家を売るときでさえ買主に与えられなければならない。

２.ＴＤＳの不必要

夫婦間の売買、遺言検認に伴う売却、差押による競売、破産、銀行所有物件売却、共有者間の売却などでは譲渡に関する公開報告書は不要である。

３.不動産代理人の役割

(1)不動産免許所有者は売主のために譲渡に関する公開報告書に記入してはならない。

(2) 譲渡に関する公開報告書は仲介が取れて元付業者の事務所にそのコピーが保存されたときに準備されるべきである。

(3)元付業者と客付業者はその不動産を調査し、不動産の価値や望ましい状況に影響する重要事項を買主に公開しなければならない。

(4)もし売主が買主に対して譲渡に関する公開報告書与えるのを拒否したら、不動産代理人は譲渡に関する公開報告の権利が与えられ売主がそれを提供することを拒否していることを買主に伝え、書面による報告書を買主に与えるべきである。

(5)買受申込みを獲得したブローカーは、買主に譲渡に関する公開報告書を届ける責任がある。譲渡に関する公開報告書は、権原の位相の前にできるだけ早く買主に渡されるべきである。

４.買主の権利 

(1)もし譲渡に関する公開報告書あるいは修正公開報告書が買受申込みの実行の後に買主に届けられたならば、書面による申し込みを終了させるために、買主は人が直接届けてから３日間、郵便による配達後５日間の猶予を持っている。

(2)買主は譲渡に関する公開報告書において知られた欠陥を公開しなかった不動産免許所有者を訴えるのに２年間の猶予がある。

５.環境災害

譲渡に関する公開報告書は鉛ベースの塗装、アスベスト、ラドンガスなどの売主が気づいている環境災害を含んでいなければならない。もし売主や売主の代理人が買主に「環境災害」パンフレットを与えていれば売主もその代理人も両方がそのような問題に気付いていないと仮定すると、環境災害についてそれ以上を言う必要はない。

６.イーストン対ストラスバーガー訴訟事件。 

譲渡時情報公開法の施行を導いたカリフォルニア州裁判所の判決である。この事件では、不動産代理人は、代理人や本人にのみ知られていたりアクセス可能なものだけではなく、不動産の合理的・合法的で念入りな調査の後に代理人が知るべきものに対しても、責任があるとみなされた。代理人は不動産の価値や望ましい状況に影響を与える全ての重要事項の公開が必要であるとされた。

マレーシアでは外国人にも土地の所有権を認め、登記もできる数少ない国の一つです。日本人の不動産業者もだいぶ活躍しています。

登記済権利証書には2種類あります。
　a.自由保有権（Freehold）―永久的な土地の権利です。
　b.賃借権（Leasehold）―99年（賃貸借契約による土地・建物などの）保有権, 賃借権等です。

賃借物件は契約満了時、更新も可です。更新を継続しないと土地の権利は州政府に移管されます。一般的に、各住宅は１つ所有権証が発行されます。集合住宅の場合でも「分譲保有権利書」が発行されます。物件に対する借用履歴は、土地記録部で調査ができます。

2.所有権取得の際の売買代金支払いについて

マレーシアの物件は、完成前物件販売（pre-salesと呼ばれる)が通常ですが、買主は物件の工事進行度に応じて支払い（progress payment)をしていきます。日本では、契約時に10％、中間金1回、後は残金を引渡前に支払う、あるいは契約時に10％、後は残金を引渡前に支払うという方式が一般的ですが、金融機関の融資方針もありますし、建築中の資金は売主側の負担で、買主側は基本的に引渡と同時履行での支払いですね。

また、現地金融機関は外国人の不動産取得に積極的に融資しており、80-85％程度までローンが組めます。金利は固定金利と変動金利があり、前回書きました特別なプログラムであるMM2Hの取得者向けの特別ローンもあります。

マレーシアの　progress paymentの例を示すと次のようになります。

(1)契約締結後、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、１０％　RM 1,000,000

(2)売主から段階ごとの工事完了通知を書面で受けてから21営業日以内に支払いをします。

(a)対象不動産の基礎部分、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、１０％　RM 1,000,000

(b)建物の躯体、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、１５％　RM 1,500,000

(c)窓、ドアの枠、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、１０％　RM 1,000,000

(d)屋根、電気配線、配管、ガス管、電話線の配線、、、、、、１０％　RM 1,000,000

(e)内壁、外壁の仕上げ、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、１０％　RM 1,000,000

(f)下水道、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、 　５％　RM 500,000

(g)排水溝、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、　５％　RM 500,000

(h)道路の整備、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、　５％　RM 500,000

(3)買主への水道、電気の接続準備の整った対象不動産の引渡日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　、、、、、、、、、、、１２．５％　RM 1,250,000

(4)引渡時（売主側弁護士に支払い、当局に区分所有権の移転が受理されるまで保管）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　、、、、、、、、、、、、、、２．５％　RM  250,000

(5)引渡し時（売主側弁護士に支払い、瑕疵担保として半分を8ヶ月間、残金を24ヶ月間保管）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　、、、、、、、、、、、、、５％　RM 500,000

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　合計　１００％　RM 10,000,000

不動産コミッショナーが、免許所有者が不動産法に違反し免許所有者に対して訴訟を起こすことを決意した時、コミッショナーは最初に告発をもって免許所有者を扱わなければならない。

一般的な不動産法違反は次の通りである。

1.  虚偽表示

重要事項説明の不履行やウソである。例えば、収益還元法で賃貸不動産を評価する時、不動産代理人は、空室損失、管理費、維持費のような運営支出を含むことを忘れているならば、虚偽表示の罪になるだろう。（カリフォルニアではブローカーが評価を行うことができる）

2.  口約束

口約束と虚偽表示は同じではない。虚偽表示は事実についての嘘の報告であるが、口約束は約束者がしようと思っていることについての嘘の報告であり、口約束は現実の詐欺（actual fraud）である。例えば、不動産代理人が売主に対して、売主の家を「毎週広告しますよ」と約束しながらそれをしないこと、それは現実の詐欺である。

3.  未開示の双方代理

両当事者の理解と同意なしに、不動産取引において両当事者の代理人として行動することをいう。

4.  混同

不動産代理人が、売買の本人や客のお金を代理人自身のお金と混同することをいい、ブローカーの金庫に客のお金を入れておくことは混同である。

5.  横領

客のお金を盗むことである。

6.  秘密利益

不動産代理人は不動産取引においては、いかなる未公開の利益も作ってはならない。不動産免許を持っていない買主は、法律違反なしで、秘密利益を作ることができる。不動産免許を持っていない買主は、既に誰かがその不動産を、売主にとってより大きな利益ですぐに買う用意があるということを知らせずに、不動産の一部を買うことができる。

7.  キックバック（紹介料）

エスクロー会社から不動産免許者・ねずみ駆除会社・権限調査会社・住宅保証会社に対して渡される紹介料のことである。