カテゴリー ：「収益還元法」

収益還元法の基礎的事項のメモ最終回です。

（1）   開発計画の評価

割引率15％とすると、土地現況価格は何か。

15i, 300,000 CHS g CFj, 800,000 CHS g CFj, 50,000 CHS g CFj, 330,000 g CFj, 47 g Nj, f NPV = 545,845

これが表の0期に土地の仕入れ価額として入る。

収益還元法の基礎的事項のメモ(19)です。

モーゲージ評価　Mortgage valuation

(1)  流通市場セカンダリマーケットにおける価値

ローン　400,000, 12%, 15y, monthly

収益還元法の基礎的事項のメモ(18)です。

キャッシュ等価分析  Cash equivalency analysis

ノンマーケットファイナンス、通常でないファイナンスあるいはインセンティブでの取引価格がキャッシュで表される価格に換算される分析プロセスを言う。

収益還元法の基礎的事項のメモ(17)です。

リース分析　Lease analysis

例1）リース 35,000/y → サブリース50,000/y…マーケットリース55,000/y

Ellwood yield capitalization formula  エルウッド式

RO = ［　YE － M (YE ＋ P 1/Sn¬　－ RM) －Δo 1/Sn¬　］ / K factor

または、

RO = ［　YE － M (YE ＋ P 1/Sn¬　－ RM) －Δo 1/Sn¬　］ / （1 ＋ J factor）

（J ファクター：毎年一定額ずつ増加・減少する収益を一定とする係数）

収益還元法の基礎的事項のメモ(15)です。

ローンと再販価格が未知の場合のDCF

条件は、

Level Io    200,000　　5ｙ

収益還元法の基礎的事項のメモ(14)です。

DCRを使ったDCF

融資総額　Loan amount ＝ Io  /  (DCR × RM)

　RMはモーゲージキャップレート

収益還元法の基礎的事項のメモ(13)です。

ターミナルキャップレート（RN）を使ったDCF

条件は、

Level Io（5ｙ）    200,000

収益還元法の基礎的事項のメモ(12)です。

1.　一定の純収益と復帰価値でのDCF

条件は、

Level Io    200,000

収益還元法の基礎的私的メモ(11)です。

(11)-(16)はエクイティーの話です。

一般的他人資本・自己資本公式

RO = ［　YE － M (YE ＋ P 1/Sn¬　－ RM) －Δo 1/Sn¬　］ / （1 ＋ΔI J ）

で、分母の　1 ＋ΔI J　は、収益の変化である。

収益還元法の私的な基礎的メモ(10)です。

土地利回り　Land capitalization rate  RL = YL － ΔL a

ΔL aは年間の価値の変化

収益還元法のメモ(9)です。

インウッド Inwood premise 

William Inwood は、1811年に不動産購入のための数値表Tables for the Purchasing of Estatesを出版した。

収益還元法の私的基本メモ(8)です。

純収益NOIが一定率で増加し、ヴァリューも増加する。

例えば、Ioは毎年4％増加する。

購入時価値1,000,000を5年後に1,300,000で売却する。

割引率は10％とする。

収益還元法のメモ(7)です。

資本収益率・総合期待利回り　YO  overall yield rate が既知の場合に、

総合還元利回りROは、

収益還元法のメモ(6)です。

収益性指数  Profitability index（PI）

PI = PV investment / PV Capital Outlay

　　期待投資収益のPV / 資本支出のPV

収益還元法のメモ(5)です。

債権者参加型ローン　Mortgage with participation （Participation loans）

Lenderに不動産が生み出すCFの分配を認める

純収益 － ローンの収益 ＝ 税引前キャッシュフロー

IO － IM  =  IE（pre-tax cash flow）

収益還元法の私的メモ(4)です。

市場価値　market value

  典型的な投資家の不動産価値　Value to the typical investor

投資価値　investment value

  特定の投資家の不動産価値　Value to the specific investor

収益還元法の私的メモ(3)です。

Ⅶ.  Underwriter’s method  アンダーライター法

　RO　=　DCR　×　RM　×　M　総合利回り＝返済余力割合×元利均等償還率×借入比率

　　RO　　 overall cap rate

　　DCR   debt coverage ratio

　　RM     mortgage constant

　　M    loan-to value ratio

Ⅳ.　FV  PV  PMT

  S ⁿ = Future Value                PV-FV　　　複利終価率

  Sn¬　= Future Value Annuity      PMT-FV　　年金終価率

  1／Sn¬　= Sinking Fund factor     FV-PMT　　償還基金率

  1／S ⁿ = Present Value            FV-PV　　複利現価率

  an¬　= Present Value Annuity     PMT-PV　　年金現価率

  1／an¬　= Payment to Amortize    PV-PMT　　元利均等償還率

収益還元法の基礎的事項の備忘録(1)です。

Ⅰ.　Capitalization of income　収益還元法

　　　1.　Direct capitalization　直接還元法

　　　単年度収益を直接還元する。 Income for a single year

　　　2.　Yield capitalization (DCF analysis)　DCF法

　　　保有期間収益を期待利回りで還元する。Income over a holding period