台湾大学敷地内の賃貸マンションの記事の続きです。

台湾大学水源舎區の分棟規劃によると、建物は全部で4棟ですが、A棟、B棟、C棟、D/E棟に分かれています。

右側には建物の配置図が描かれています。 

A棟は男子宿舎、B棟は女子宿舎、C棟は男女分層、D/E棟は上層と下層に分かれ、上層は附属住宅施設と附属生活施設のD棟で下層は賃貸店舗の入るE層です。

上の写真は、D棟から見たA・B・C棟です。

E棟は１階が商業施設で２階がレストランですが、臺北自來水事業處との間にある4車線の広幅員の思源街(SiYuan St)という通りに面しているので商業性があり、もっとも多くの賃料収入を得られる場所です。

１階にはスターバックスやLEECOという衣料品店、２階には水源賓館la mare というレストランが入っていました。

開発業者の太子建設としては、毎年安定した稼働率と賃料を確保でき、しかも入居者は台湾でも１流の家庭の子息または1流の頭脳の持ち主だけで身元が100％確実で、長い方でも４年で退去し、運営計画が立てやすく、棟内での管理も比較的容易であるなど管理・運営上のメリットは多いと思います。

（続く）

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私たちは、外国人の団体としては初めてこの台湾大学のマンションを視察することができました。

マンション学会の委員の方々の事前の交渉により、ほとんど立ち入ることのできない特別な賃貸マンションを視察する機会を得て、大変貴重な体験をしました。

民間の会社が国立大学の敷地にマンションを建てる事が出来るのは、BOTというシステムによります。

BOTは、Build Operating Transfer の略で、民間が建てて運営して期限が来たら移転するというものです。

太子建設は、まず造成工事をし賃貸マンションを建てます。

土地は台湾大学のものですから、大学から借りることになります。借地です。

マンションの竣工時に権利金という名の保証金を大学側に差し入れます。

太子建設は、建設期間を含めて35年間の借地契約が満了したら土地を大学に返還し、建物所有権は大学に移転します。 

上の写真は、マンションの説明をする太子建設の担当者李さんです。

マンションの賃料は、太子建設側が自由に変更できます。

マンションの管理にかかる人員は全部で社員58人+バイトです。

太子建設の管理状況は、20ランクの評価で評価されており、80％以上を得たら35年後には管理契約を延長します。

管理状態は非常に良好なので、建物を将来、大学に無償譲渡しても、減価償却が済んでいれば固定資産譲渡損失もなく、太子建設としてはオペレーティングの業務は継続できることになります。 

上の写真は賃貸マンションの中にある警備室で、部外者は立ち入ることができません。

マンションの全ての出入口（数十か所）と共用部分をモニターしています。

マンションの賃料等の説明は次回になります。

（続く）

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英語名は、National Taiwan Universityといいます。

台大の前身は、1928年に日本により設立された台北帝国大学ですが、1945年に中華民国政府により現在の名前に変更されました。

台湾大学のキャンパスは台大總區を中心として長興街校區と水源校區に分かれています。

水源校區という名は、敷地の目の前に台北の水道局があるからで、水道局は臺北自來水事業處（Taipei Water Department）というのが正式名称です。

日本では、役所に行けば詳細な水道管の図面が手に入りますが、実は事前の調査では、台北では大きな道路にある本管は分かりますが、支管の図面はありませんでした。

それはさておいて、従来は駐車場とテニスコートと駐輪場だった土地に、BOTという手法で台湾大学の学生のための大変立派なマンションを、大学の敷地内に太子建設開發股份有限公司という民間企業が建設しました。

太子建設はBOTで長興街校區と水源校區の両方に賃貸マンションを建設していますが、水源校區のマンションの概要については下記の通りです。

基地面積（敷地面積）：2.95公頃（8,924坪）

總樓地板面積（延床面積）：35,564坪

學生宿舎：單人房、雙人房及三人房共1,841房、2,362床

　　　　（シングル、ダブル、トリプル1,841室、2,362ベッド）

附属住宿施設：553房

停車場空間：汽車（自動車）停車位351席、機車（バイク）停車位3,200席

預計開始營運日期（運営開始日）：98年2月

このマンションは、英語名を　HSIU-CHI　HOUSE　といい、台湾名を修齊會館といいます。

（続く）

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利回りのタイプは、日本と同様に、工業（Industrial）、商業（Retail）、事務所（Office）、アパート（Apartment）等に分けられ、商業は地域商店街（Regional Centers）と大規模施設（Power Center）等に、事務所はCBD（Central Business District）と郊外型（Suburban）に分けられ、投資家はこれらの範囲や平均の調査結果をクライテリアとしている。

これはプライスウォーターハウスクーパースによる。

Korpacz Real Estate Investor Surveyは、収益還元、割引率、キャッシュフロー想定、投資家の実際の基準のための権威あるソースとして認知されている。

4半期ごとに発行される調査には次のものを含んでいる。

・ナショナルハイライト

・コマーシャルマーケットレポート

・ナショナルリテール、オフィス、倉庫、Ｒ＆Ｄ、アパート、メディカルオフィス、ネットリースオーバービュー

・ナショナルロッジング、開発土地市場

・経済ニュース

・投資と市場の特徴

・不動産資本市場コラム

・インスティテューショナルレートとノンインスティテューショナルレート

・配当と期待利回り事例

・キャッシュフロー想定と評価の問題

・国内小規模倉庫、ゴルフ場その他の特別レポート

例として、Regional Mall のこの1年の率（Average）は次の通りである。

(現時点では2Q 2010まで発表されているが)

1.　　Internal Rate of Return

　　2Q 2009　　10.09

　　3Q 2009　　10.43

　　4Q 2009　　10.63

　　1Q 2010　　10.70

2.　　Overall Cap Rate

　　2Q 2009　　7.79

　　3Q 2009　　7.98

　　4Q 2009　　8.06

　　1Q 2010　　8.34

3.　　Residual Cap Rate

　　2Q 2009　　8.63

　　3Q 2009　　8.64

　　4Q 2009　　8.84

　　1Q 2010　　8.91

いずれもベーシスポインットはアップしている。

この調査は3,6,9,12月の15日に4半期ごとに配布されており、それは購読者にＰＤＦで供給されるだけである。

年間購読料金は、465ドルで、不動産新トレンドの無料コピーを含んでおり、購読はウェブサイトまたは電話で申し込める。

その調査データは計算して求めているのではなく、インスティテューショナルグレードの不動産に投資をしている主要なエクイティー投資家から横断的に供給されている。

日本における投資家調査と似ている。

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このマンションは、全429戸の内、約60％が賃貸されています。

相場は、ワンルームが12,000元/月（約35,000日本円）です。

これは、13階部分の賃貸物件です。

租屋租金11,000元/月と書いてあります。

16.75坪で１か月の家賃が11,000元、つまり約32,000日本円くらいです。

学生・上班族・家庭の身分で男女OKと書いてあります。

上班族とはサラリーマンのことです。

ところで、このマンションの管理委員会に、管理上困っていることはないですか、と尋ねたところ、騒音問題がある、とのお答えでした。

騒音といっても、一つ目は犬猫の鳴き声、二つ目は夫婦喧嘩だそうです。

このマンションの管理費は、居住用は1坪60元なので、部屋により600元から1800元だそうですが、店舗・事務所の管理費は1.5倍の1坪90元だそうです。

管理委員会の役員は区分所有者でないとなれないですか、との質問に対しては、

主任委員と財務委員だけは区分所有者しかなれず、その他の委員は賃借人でもなれるそうです。

委員の任期は1年で、再選は1回だけです。

毎年、選挙が行われており、立候補または推薦によりますが、無報酬です。

台湾では、やたらとバイクが走り回っていて、場所と時間によっては車よりもはるかに多くのバイクが走り、車はバイクをよけて走っています。

このマンションでは、地下に200台の駐車場がありますが、所有しているのは区分所有者ではなく、開発したデベロッパーです。

区分所有者は、毎月3600元（約10,400日本円）を支払って借りています。

ただし、駐輪場はタダです。

バイクはどうなのでしょうか？

（続く）

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19階建のこのマンションは、その周辺では群を抜いて大きなマンションですが、多くの区分が売却・賃貸に出ています。

台北では、貸せれば貸すし高く売れれば売る、というのが一般的な市民の考え方です。

ですから、時には賃借人募集の張り紙に売物件と書いてあったりします。

検索すればすぐ出てきますが、１例をあげると次のようです。

これは17階部分の売買物件です。

售金、つまり売値は550萬元、日本円では約1,595万円くらいです。

坪あたりの単価は28.06萬元で広さは19.6坪ですが、1坪の広さは、1.8ｍ×1.8ｍの3.24㎡ですので、日本とは少し異なります。

台湾でも中国でもマンションの価格は、通常は坪単価で記載し、比較も坪単価で行います。

房屋類型（不動産の類型）は中古屋（中古物件）です。

房屋型態は電梯大樓とありますが、エレベーター付きということです。

また、19.6坪といっても、内訳が書いてあり、主建物11.2坪、陽台（バルコニー）1.8坪、公設（共用部分）6.58坪となっています。

坪数には共用部分等も含むので注意が必要です。

このマンションの価格は、当初1坪18万元で20坪で360万元でしたが、今では、1坪23万元で20坪で460万元程度です。

値上がり率は、約28％です。

ところで、このマンションの管理委員会に聞いたところによると、台湾では一般的ですが、このマンションも修繕積立金はありません。

ただし、公共基金（共用部分の基金）というものがあり、管理費の10％を積み立てているとのことで、11年間で約3000萬元以上、日本円で約8700万円以上の額があるそうです。

台北マンション(4)と台北マンション(5)で書いた共用部分についてですが、誰でも自由に使用できるという訳ではなく、各部屋ごとに面積に応じて、500点から800点の点数を持っており、例えばカラオケルームを使用する場合には、その持ち点の範囲内で届け出てから使用するということになっています。

使用頻度の高い部屋は、1番がサウナで、2番がカラオケだそうです。

プールの管理費用は、年間4万元（116,000日本円）で、区分所有者のプールの使用料は1回50点ですが、今月の点数がなくなったら来月の点数を使うこともできます。

（続く）

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台北囍多マンションのその他の部屋などをご紹介します。

女子三温暖。

これは、、、

男子用と女子用に分かれていて、居住者はタダのようですが、非居住者は一人一時間100元（約290日本円）と書いてありました。

時間は朝９時から夜９時まで使用できます。

次の共用部分は、健身房です。

これはジムで、いろんな健康マシンがありました。

そして最後の共用部分はプールです。

私たちが行った時には補修中で水は入っていませんでしたが、台湾は亜熱帯の国ですから夏にはプールは必需品でしょう。

日本よりもかなり水道代金は安いそうです。

１階には大潤發というスーパーが入っているので、買い物には大変便利です。

看板には、眞正便宜とか滿意保證とか書いてあります。

台湾はとにかくバイクがやたら多く走っています。

大潤發の前もバイクだらけです。

このマンションは専有部分の視察はできませんでした。

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わずか50ｍ位の通りの片方の車線側だけで4軒の不動産業者が開店していました。

前回、書いた噂の信義房屋さんでは、私が尋ねた物件の概要を印刷してくれました。

物件は1階にファミリーマートが入っている東王漢宮というマンションです。

17階と18階のメゾネット形式のマンションで、

総額は5380萬、単価は74.7萬で、

竣工日は1975年11月25日で、屋齢23.6年です。

この築年で、この価格！　

日本円では約1億5600万円です。　高すぎます！

毎層3戸、つまり各階に3戸ずつで、対象不動産の格局は3房3廰3衛1室の間取りです。

マンションの管理費は2420元で、日本円では約7000円です。

あとで述べますが、台湾には修繕積立金の徴収制度はありません。

建物は鉄筋コンクリート造で、登記坪数は72.06坪、土地の坪数は8.63坪です。

建物は主建物、つまり占有部分が45.64坪で、陽台（バルコニー）が7.33坪、公共施設（共用部分）が14.22坪、その他が4.86坪となっています。

登記坪数は大陸と同様で、占有部分だけではありません。

交通は、地下鉄文湖線の中山國中（中学校）駅から徒歩約3分、同線で国内線の松山空港まで1駅です。

また中山高速公路（1号線）にも近く、新幹線の台北駅までは、地下鉄で乗り換えて5駅目です。 

（続く）

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今、国内各社が中国の富裕層に日本の不動産を売り込んでいます。

が、バブル真っ盛りの台湾の信義房屋（信義不動産）が、中国人富裕層の不動産投資熱が高まる中、21日から台湾で日本の不動産の販売を始めるとのことです。

同社は中国本土向けにも2012年から販売を始める計画です。

来日した周俊吉会長は20日、新聞社のインタビューに対し「12年には取引高150億円、将来的には1,000億円以上を目指したい」と述べています。

信義房屋といえば、台湾の不動産仲介大手です。

実際に台北では、あちこちで信義房屋の赤と緑の会社のロゴを見かけます。

大京とオリックス（前回書いた台北囍多マンションにもオリックスが入っています）が手掛ける分譲マンションなどを、観光ビザの発給緩和で多数の入国が期待される中国や、台湾の投資家に紹介するらしいです。

今月下旬には日本ツアーを行う計画もあるとか。

信義房屋の周俊吉会長は、東京の住宅の投資利回りは年６－７％と台北の２－３％、北京の約１％に比べ高いと指摘していますが、その通りです。

私も、このブログでこれから紹介していきますが、台北の投資物件はほとんどが利回り2％台です。

台北のマンションは一説には世界一高く、東京などよりも相当高くなっています。

私は不動産業者回りと物件回りで、そのことを実感しています。

会長が「日本の不動産は安いため、投資家のニーズは高い」と述べたというのは当然です。

驚いたことに、台湾では建国以来100年間にわたり、不動産の価格がずーっと上昇しています。

今が、バブルの絶頂期だと思いますし、多くの方がそう言っています。

ですが、はじけそうでなかなかはじけないのが、台湾の不動産信仰の怖いところです。

私が台北で飛び込みで入った業者の1つに信義房屋もあります。

信義房屋の営業マンはけっこう親切で、民権東路三段にある復北民権店の方に聞いたところ、その向かい側にある民権東路三段64號の、東王漢宮というマンションの相場を聞いたところ、1坪あたり約70萬であると教えてくれました。

私が別の業者の情報で3280萬の物件の話をすると、現在5階と17階に売物件があるということで、パソコンで情報や写真を見せてくれて、私が頼むと物件概要を印刷してくれました。

（続く）

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ひと通り、台北囍多マンションの優位性を示すPPTを拝見したところで、このマンションの共用スペースを見せて頂きました。

いろんな部屋がありますが、その一部の写真をアップします。

まず、KTV室です。

KTV室ってカラオケと大型テレビがある部屋です。

自助洗衣房。

これはランドリー室です。

このマンションの内、429戸の内、390戸は居住用、39戸は事務所です。

390戸の内、約10％がファミリータイプの部屋で、残りはシングル用なので、洗濯室もあるということです。

ちなみにシングルの内訳は、独身の若い方が80％、年輩者が10％、その他が10％です。

多功能會議室。

多功能とは多機能ということです。

私たちがPPTを拝見したのもこの部屋です。

次回は、女子三温暖です。

（続く）

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やっと気づいた

本当の気もち

正直にゆくんだ

たった１つ

この道を

走れ！

これからの時期は高校の文化祭の時期です。

今日は、ある女子高校の文化祭に行ってきましたが、高校生のエナジーがあふれていて、かなり楽しかったです。

Yのクラスのダンスと音楽部の合唱を見に行ったのですが、

弓道をやったり、科学の実験をやったり、シンクロを見たり、手作りのアニメを観たり、相当楽しみました。

上記は書道パフォーマンスで書かれたものです。

この歌詞は、恋愛だけでなく、人生すべてに通じることです。

これを一所懸命書いている書道部のみんなを観ていて、

私はそのひたむきさと、その文字に感動しました。

（書道パフォーマンス甲子園に出るにはまだまだですが）

5-6枚くらい書道パフォーマンスがありましたが、もうひとつ。

FUNKY MONKEY BABYS　の歌ですが、 

俺たちはまだちっぽけで

手のひらの中には

この手のひらの中には

何もないけれど　（中略）

きっといつか

何かを掴むんだ

１本の道を走り続ければ

きっと何かが掴めるから

走れ！

走れ！

走れ！

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中和市には高層のマンションが少ないことが分かります。

サービスセンターには18人がおり、中心主管1人、行政3人、清潔5人、機電1人、保全8人です。

このマンションの管理委員会の組織図です。

区分所有権人会議の下に管理委員会があります。

その下に委員がいて、主任委員、副主任委員、財務委員、行政委員、環境美化委員、康楽委員、設備委員などがいます。

台北囍多のマンション管理に関して優れたところを上げると、

１．.監視系統

1樓（１階）入口、各樓廊道（各階廊下）、1樓（１階）外圍、社區外圍などに多くの監視カメラがあり、モニターで監視している。

２．無障礙空間

アクセシブルなスペース

３．社區環境美化

コミュニティーの環境の美化

４．端午節活動

６月中ごろの日(旧暦５月５日)は、台湾では 端午節です。

この日は祝日で台湾の三大祭(端午節・中秋節・国慶節)の一 つです。

マンションでも、包綜子、立蛋活動、跳蚤市場、卡啦OK歓唱、などの行事があります。

立蛋活動とは、卵を立てる遊びですが、端午節の正午には卵が立つと言われています。

５．社區春秋季旅遊

コミュニティーの人々で旅行に行きます。

６．歳末聯歓晩會

年末の夜にコミュニティーで宴会をします。

７．中秋節美食饗宴

10月初旬は旧暦8/15で中秋節です。

中秋節には月餅が付きもののです。

私もおみやげに買って帰りました。

この日はコミュニティーの方の多くが集まり宴会があります。

８．中元普渡

日本で言うお盆が中元普渡です。旧暦の7月15日行われます。

が、日本のお盆と違い鬼の門が開き人間界に霊が戻って来るので、霊に悪さをしないで下さいとお祈りをします。

このマンションでは、１階のエントランスの前にテーブルを並べて飲み物やお菓子などを並べてコムにティーの方々が集まっている様子が紹介されました。

その他にも環境のこととか園芸のこととか、いろいろ例を挙げられていました。

日本の、隣が誰か分からないマンションのイメージとはだいぶ違います。

私たちから、「それらの行事にはどの程度の方が参加されるのですか」という質問をしたところ、約８０％という答えが返ってきて、少し驚きました。

仲の良いコミュニティーという感じです。

（続く）

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服務という字のカッティングシートが一部はがれていましたが、日本ではあまり見られない光景です。

まず、このマンションの基本情報ですが、

構造：ＲＣ造

樓高：Ａ棟19層、Ｂ棟16層、地下4層

面積は、

基地面積（敷地面積）：7,802㎡

建築面積：4,613.70㎡

總樓地板面積（延床面積）：87,301.90㎡

戸数：429戸

です。

このマンションは著名な建築士の施正之先生が細心の設計をし建設されたものです。

地理的位置は、台湾県中和市の福祥路と興中山路の間にあり、敷地内には大潤發や花旗（台湾）銀行があります。

近くにはカルフールや特力屋（HOLA特力屋は中国全土に展開しているインテリアショップ）、台湾銀行、華南銀行などがあり、生活機能は非常に良いです。

交通はまたかなり便利で、生活水準は高く、居住環境の品質はとても高いです。

（続く）

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エントランスの外観はマンションというよりは事務所ビルみたいです。

このマンションの間向かいには日本の100円ショップにあたる超値10元という店がありました。

私たちは、セキュリティーの厳重な1階の小さなエントランスを通り、9階のサービスセンター（服務中心）に行きました。

台湾も中国も1階のエントランスは大きいスペースを取らないことが多いです。

このマンションは2棟の居住棟からなり、その他オフィス棟があります。

事務所部分はほとんどオリックスが使用しているようです。

居住用の2棟をつなぐ形で9階に共用スペースが集中しており、会議室や囲碁室、カラオケ室、厨房、洗濯室、サウナ室、ジム、プールなどが並んでいました。

PPTもできる会議室では、熱烈歓迎日本公寓大厦管理協会蒞臨指数、という画面からこのマンションに関するPPTが始まりました。

右側に見える方は台湾大林組のＲさんで今回はずっと通訳でお世話になりました。

このあとしばらくPPTが続きます。

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ディードにおける会社印は、ディードに署名する人は会社のため契約する許可を与えられている、ということを意味する。

以前はこういう道具でガチャンと押していた。

今ではシャチハタタイプのものがあり便利である。

こんな感じに押印される。

cost approach：原価法。

特別な目的の建物や新規分譲住宅などの他のアプローチが不適当な時に、不動産鑑定士によって用いられる。

原価法は、建物がより古くなると減価償却計算が困難になるので、古い建物の評価には最も適していない。

cost basis：取得価格。

課税目的での購入価格である。

court disposition：裁判所による売却。

ブローカーのための仲介料は法によっては決められておらず、売却にかかわったBROの手数料は裁判所が決める。

covenant：契約条項。

捺印証書および他の書類に規定される合意事項で､特定事項の履行もしくは禁止を約定するもの。

例えば特定の建築スタイルの家を建設するかｔおか、特定の方法で資産を使うまたは使わない等の合意。

CPI：消費者物価指数。

consumer price indexの略。

生活にかかる費用を測定する。

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