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継続地代の減額・増額請求 → ご注文方法

Rent under Renewed Lease

1 継続地代の鑑定評価

当社では、これまでに数多くの継続地代に関する鑑定評価書を発行し、多くのクライアントから信頼を得てきました。
継続地代とは、土地の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する地代をいいます。
土地の地代の評価は、建物家賃の評価と比較すると難易度が高いです。
土地の地代を求める鑑定評価の手法は、継続賃料にあっては差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法等があります。


差額配分法は、対象地の適正な実質賃料又は支払賃料と実際実質賃料又は実際支払賃料との間に発生している差額について、契約の内容、契約締結の経緯等を総合的に勘案して、当該差額のうち貸主に帰属する部分を適切に判定して得た額を実際実質賃料又は実際支払賃料に加減して試算賃料を求める手法です。
利回り法は、土地の基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法です。
スライド法は、現行地代を定めた時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に価格時点における必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法です。
賃貸事例比較法は、まず多数の新規の賃貸借等の事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る実際実質地代に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた地代を比較考量し、これによって対象地の試算賃料を求める手法ですが、建物の家賃に比べると、賃貸事例の数が相当少なく、あったとしても当事者しか知り得ない地代に関する詳細な情報を得ることに関する困難性と、個別性が強いことによる比較の困難性の課題があります。

2 継続地代の調査

不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドラインに基づき、その目的と範囲等の確定を行った上で、成果報告書を発行するものです。

価格等調査の種類には、
① 鑑定評価基準に則った価格等調査、
② 鑑定評価基準に則らない価格等調査
があります。
当社では、近年のデフレ傾向により土地価格や地代の値下がり地域においては、継続地代の減額請求の基礎資料としての地代調査依頼が増加しています。
賃貸人にとっても、賃借人から要求を受けた減額請求が適正かどうかを調査することも必要です。
当社では、独自のマニュアルに沿った手法の適用により、スムーズに地代を試算できるように工夫を凝らし、適正で妥当な地代を求めることが可能です。
継続地代
※写真は対象建物ではありません。

3 評価先例

ここ20年間の地価の値下がりにより地代の値下げ交渉を期待する事業用地を広く使う法人等からのご依頼の実績として、
ファミリーレストランを展開する法人の多数ポイント評価
レンタカー事業を全国展開する法人の多数ポイント評価
ホームセンターを広範囲に展開する法人の多数ポイント評価
などがあります。


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